2018
7月
20
二手房房翻新講座


因受篇幅限制,在此粗略講一下二手房的設計與施工,供大家參考。

    所謂舊房,就是房齡較長,已有一次或多次裝修,多為小戶型多層房和少量高層、小高層,復式別墅也有。

    舊房特點:強弱電路、水路及下水基本老化,不動可能勉強能用,一旦裝修就得重排;特別是上世紀七、八十年代的多層房,多為磚混結構和大青塊結構,表層多為沙粉,經過長時間風化,表面粉層與墻面分離,造成空鼓、開裂;頂地面多為多孔板,防水、隔音效果極差,墻、地、頂面,陰陽角垂直度、平整度較差。舊房房型比較傳統,廚房、衛生間、廳較小,房間較大,采光通風效果較差,門窗大都是老式鋼窗,銹蝕老化。舊房建造時間較早,安防、安保、智能系統大都不健全。

就以上特點,對翻新房設計與施工提出了新的標準和新的要求,下面由我來粗略的談談翻新房設計與施工。

所謂設計就是讓有限的空間做出最佳的使用效果。主要考慮以下幾點:使用功能定位、裝修風格、立體空間、安全、通風采光。


一, 使用功能定位:

    作為一個家應具備起碼的使用功能,如:廚房、衛生間、儲物間、臥室、客餐廳、工作陽臺,根據不同的條件,房型大小、業主的個性應考慮書房、兒童房、會客廳、健身房、休息空間、洗衣房等。在條件允許的情況下,廚房安排5~7㎡,衛生間安排4~6㎡。作為設計師怎么樣合理使用空間室最重要的。


二, 設計風格:

有現代簡約、中式、歐式、日式、田園風格、地中海風格等等。不同人群、不同個性、不同房型、不同價位、不同地理位置,選擇不同裝修風格,經濟實惠小戶型,基本選擇現代簡約的清爽明快;房型較大,中老年年人群可以選擇簡歐加中式元素;年輕人可根據自己的個性,選擇日式、田園、地中海風格等。


三, 立體空間:

根據不同房型特點,橫梁的高度,使用功能的需要,可考慮做電視背景、沙發背景、餐廳背景、玄關、造型吊頂、配套裝飾之類,確保室內立體效果,裝飾顏色材質與裝修風格要相配套,整體上自然和諧,讓主人感覺到簡約而不簡單,豪華而不奢侈。


四, 安全:

舊房大多為磚混結構,磚體部分可能也是承重墻,不能追求設計效果,冒然拆除墻體,影響整體安全;墻面空鼓應鏟除重粉,有條件在設計時應考慮安防、安保系統。


五, 通風采光:

舊房型比較傳統,通風采光普遍較差,如廚房、衛生間能否擴大窗戶、安裝排風;房間、客廳的門連窗應拆除,增強采光通風效果。比較特殊的房型可根據風向設計屏風,可增強里屋通風度。


下面談談翻新房施工:

    施工第一步是拆舊,拆除原有地板、地磚、墻裙、吊頂、櫥柜等等。在拆除前要關閉水電,檢查原始下水、地漏是否通暢,并加以保護。業主有需要保留家具及物件,應造冊登記,辦理交接手續,并加以保護。鏟除墻面粉塵及墻地磚,一定要鏟到原始墻體,不能留有粉塵。拆墻時動作要輕,以免影響左鄰右舍。拆除門窗等室外物件時,做好安全保護,避免隱患。垃圾袋裝化,及時處理到物業指定的地方,樓道清掃干凈。


    接下來泥工進行粉刷工作,墻體拆除部分要粉平包角,用靠尺確保90°。粉刷墻面時,要灑水濕透、做標基,二次或三次粉平,水泥黃沙比例為1:5或1:6,水泥比例不要太重,并不是水泥越多越好,可以使用325﹟復合水泥,黃沙以中粗河沙為好。墻面干得太快應添加801膠水,粉平后誤差在2—3mm,做陰陽角應彈線,確保垂直度。對承重部分水泥現澆,如添加層面、添加橫梁、院內做基礎等,應使用425﹟硅酸鹽水泥,加2、4、6石子、中粗黃沙,比例為1:3:3,鋼筋比例根據實際情況,參照國家標準,合理排放;面積較大、長度較長應增加加強筋或彎曲筋,與原始結構連接要焊接。


    土建粉刷工作完工后,進入隱蔽工程施工。首先根據用電負荷,確定回路,實行一路一控;大功率用電器,實行專路專控,,一般照明線路用1.5m㎡,插座使用2.5m㎡銅質塑膠單芯線,用電功率大于2.5千瓦,小于5千瓦應排放4m㎡單芯線。所有電線全部穿管,強弱電應分管穿設,保持間距,平行并固定,不能交叉重疊,電線截面積不得超過管徑40%。在沒有特殊要求的前提下插座高度離地30cm,并列排放,開關高度為1.3m;插座連接左零又相上接地。零線進燈頭,火線進開關。有水區域要用防水插座,臥室過道應用雙聯雙控。


    上水更換,可以使用PPR水管,冷熱水分開,保持安全距離,交叉處使用過橋,不能直接重疊,水管經過房間、客餐廳在沒有特殊要求的情況下,要上面走。熱水出口處與熱水口距離越近越好。龍頭連接要做到左熱右冷;安裝內絲彎頭要考慮到瓷磚的厚度及龍頭間距,冷熱水管經過地面的時候,要考慮地面水平線,水管主副材料應使用同一品牌(不同品牌熔點不一樣)。安裝完畢,要做試壓,熱水管8公斤壓力,試壓半個小時,并出據報告。


    安裝下水要做到進高出低,洗衣機下水盡量直排,做無柜體臺盆,要確定準確下水位置,并做墻出水,長時間有水下水管道,應使用給水膠;臺盆及水斗下水應做存水彎,無法做存水彎的地漏一定要用防臭地漏;馬桶沒有特殊情況盡量不要移位,馬桶安裝要用硅膠,不能用水泥。玻化磚上打孔安裝五金配件一定要用開孔器;熱水器排煙管在經過PVC扣板的地方要加隔熱膜;煤氣表移位,應申請煤氣公司,表下端可使用鍍鋅管,根據煤氣表的大小,使用不同管徑的煤氣管,盡量走明管,煤氣管接頭處與強電、冷熱水管要保持一定安全距離,做好后應檢測。隱蔽工程通過驗收應刻錄光盤,以備后用。


    防水工程在隱蔽工程完工后進行,不同的區域應使用不同防水材料,廚房、衛生間應使用涂膜防水,陽臺、頂棚等室外部分可以使用SPS火槍燒面防水,廚房、衛生間涂膜防水應做2遍,淋浴房,浴室墻面防水高度不低于1.8m,其他區域墻面不低于30cm,地漏、陰陽角管道處要多做幾次防水,做好后要做試水試驗。


    木工,是裝修中的主要工種,它的工作量較大,這一塊要注意的是材料的環保、風格定位、施工工藝。木工進場,應詳細閱讀施工圖紙并和設計師溝通,現場放樣,做好水平線;墻面、頂面、石膏板施工要用沉頭螺絲固定,螺頭要進入板面1~2mm,并做防銹處理,少用槍釘,自攻螺絲之間距離不能大于200mm,石膏板陽角最好要做陽角保護,大面積石膏板面基礎應采用輕鋼龍骨,小面積如復雜造型可以采用木龍骨,但木龍骨一定要達到標準,做好烘干,防腐處理。做家具,板材連接處要馬釘,釘距不能大于30cm,家具的內外表面,刨光,截面應做修飾處理(貼皮、做漆)。門窗安裝之前,門窗套要進行校正,測量垂直度和水平度,測量對角線是否一致,門裝好,門邊縫2~2.5mm。鋁扣板安裝要有專業工具,盡量安排廠家安裝,衛生間、廚房、陽臺門套底板要做防濕處理,底板可用細木工板,清水飾面板施工錢要做封固底漆。新砌墻體應風干一星期后開始木器施工。


    木工制作家具的門板,內外應是使用同種夾板,用白膠漆壓72小時,周邊截面應用原子粉、石膏粉刮平, 沙光后貼皮或實木收邊。鋪地板打龍骨之前應求好水平線,以地面高點為準,低點用三夾板墊平,不能刨去龍骨,根據地板使用說明,預留伸縮縫;地板盡量讓廠家安裝,以便糾紛處理。踢腳線陰陽角不能使用90°直拼,應使用45°拼角。


    泥工貼轉,要考慮水平度和垂直度,釉面磚貼前浸泡2小時以上,晾干后才能貼;無縫磚陽角要到45°角,水泥超過使用期不能使用,貼轉時要添加801膠水。木板與墻面連接處要考慮伸縮縫。根據磚的規格合理布局,確保整體對稱,并考慮墻地縫對接,盡量縮小損耗。一間房磚貼好后,應及時清縫,并用除塵布除去灰塵,做好保護,24小時內不要走動和重壓,完工后用小木錘輕敲是否空鼓;衛生間及淋浴房地面應做好返水,返水高度差在8-10mm,地漏不能設計在一塊磚的中間,應放在兩塊的連接處;新砌墻體要考慮承重,盡量使用輕質磚,多孔磚應孔對孔砌制與原墻體連接處應用鋼筋連接或做轉口咬縫。


    油漆工是主題工程最后部分,也是裝飾效果的關鍵部分,主要室墻面部分和木器部分。做墻面時首先除塵打底,對原始老墻面應鏟除原涂料及粉底或用801滾涂,徹底干透才能重新批膩;墻頂面根據平整度批2-3遍(批墻材料的配方應比例均勻),每一遍厚度不超過2mm,嚴重不平的地方應使用拉法基石膏粉找平,陰陽角應彈線校正。石膏板接縫處用拉法基修補后貼上繃帶,墻頂面開槽部分應用拉法基刮平,貼上繃帶,批墻每遍干透后才能做第二遍;批后首先用280#砂皮,砂光。確定平整后應用360#砂皮收光,確保墻頂面誤差在0.5-1mm。接下來是滾涂料,對深色涂料不能兌水,淺色涂料可兌10%、20%水,有條件的可噴漆,自噴涂之前要做好全面保護,均勻噴灑;刷把、滾筒不同顏色不能混用。木器漆分為清水漆、混水漆。木器漆施工前要用美紋紙對玻璃門鎖、鉸鏈等進行保護;做漆時應打開門窗保持通風;先做底漆,底漆應做3-4遍,每遍做好后用細砂帶水砂光,確保透明,手感平整光滑,底漆完工后,兩遍面漆,涂面室要輕、量少、順紋理,家具門板應拆卸放平涂刷,有條件的可以噴漆。


由于版面限制,以上是我對二手房設計與施工的粗略講解

 


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